Quando o endereço é residencial, mas o tipo de locação não

Você, proprietário, corretor ou imobiliária, já fez um contrato de “locação residencial” para uma empresa — porque quem vai morar é funcionário ou diretor — sem perceber que isso pode ser um erro? Esse é um deslize comum — mas cheio de consequências.

O que a lei diz de fato

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) é clara:

Art. 55 – considera-se locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel se destinar ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.

Ou seja: o que manda é quem aluga (empresa) e quem usa (diretor, empregado etc.). Mesmo sendo uma casa “normal”, se o contrato estiver em nome de empresa para uso de seus dirigentes/funcionários, a lei já impõe regime de locação não residencial — com regras distintas, menos “favoráveis” ao ocupante.

Por que isso importa — e onde muitos erram

• No regime residencial, há proteções mais rígidas para o inquilino — limites para retomada sem motivo, estabilidade etc.
• No regime não residencial, o locador pode utilizar a chamada denúncia imotivada (ou seja: pedir o imóvel de volta sem necessidade de justificar) após término do prazo, mesmo que o contrato esteja com prazo inferior a 30 meses.
• Locadores que ignoram esse detalhe acabam elaborando contratos “residenciais” que, quando questionados, podem ser desclassificados pela Justiça, gerando disputas.
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Propostas práticas para não errar

1. Fique de olho em quem assina o contrato - Se for uma empresa, acenda o alerta.
2. Identifique o ocupante real - Se o ocupante for diretor, sócio, empregado da empresa, já caracteriza o art. 55.
3. Use cláusulas inteligentes - No contrato, identificar quem vai usar o imóvel e vedar substituição — se o empregado sair da empresa, ele não pode simplesmente ceder o imóvel a outro sem aval do locador.
4. Explique claramente no contrato - Não deixe margem para dúvidas: mencione que se trata de locação não residencial, com efeitos e prazos condizentes.
5. Revisão antes de assinar - Peça a um advogado de sua confiança que revise para confirmar se a classificação do contrato está correta.
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Conclusão

Se você é proprietário, locador, imobiliária ou corretor, atenção: o fato de um imóvel ser usado como moradia não significa que a locação será classificada como residencial.

A natureza jurídica do locatário (empresa ou pessoa física) e quem vai morar (diretor, sócio, empregado etc.) são fatores determinantes — e não simples detalhes contratuais.

Um erro de classificação pode resultar em custos processuais, honorários advocatícios, impostos indevidos e perda de direitos contratuais, tanto para o proprietário quanto para a empresa locatária.

Erros assim são comuns, mas totalmente evitáveis.

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Cristiano Espíndola
Diretor Executivo - Nômades Imobiliária